V: Pri definiciji (ne)rezidenčne stanovanjske nepremičnine v 6. členu zakona se je spremenila dikcija in je odpadla beseda “odplačni”, ali to pomeni, da se bo za rezidenčno stanovanjsko nepremičnino štela tudi nepremičnina, ki jo lastnik oddaja v brezplačni najem? Ali se bo za rezidenčno stanovanjsko nepremičnino štela tudi nepremičnina, ki jo lastnik oddaja v najem po simbolni ceni? Ali je oziroma še bo s kakšnim posebnim aktom postavljena meja višine najemnine, da se bo nepremičnina štela za rezidenčno, in koliko (bo) znaša(la)?

O: V besedilu Zakona o davku na nepremičnine se je dikcija tretjega odstavka 6. člena, ki govori o rezidenčnih stanovanjskih nepremičninah, ob obravnavi zakona v Državnem zboru res spremenila z namenom jasnejše opredelitve odplačnosti najemnega razmerja in poenotenja z dikcijo, ki izhaja iz obrazca Geodetske uprave RS za poročanje o najemnem pravnem poslu. Veljavno besedilo člena tako določa, da se za rezidenčno šteje tudi tista stanovanjska nepremičnina, v kateri je v letu pred letom, za katerega se davek odmerja, v evidenci trga nepremičnin najmanj šest mesecev evidentiran najemni pravni posel neprofitne oddaje ali oddaje na prostem trgu. Oddaja na prostem trgu označuje tržno oddajanje v najem. Spremenjena dikcija v ničemer ne spreminja vsebine najemnih razmerij, ki se upoštevajo pri ugotavljanju (ne)rezidenčnosti nepremičnine. Za rezidenčno stanovanjsko nepremičnino se tako ne bo štela nepremičnina, ki jo lastnik oddaja v brezplačni najem, pa tudi ne nepremičnina, ki jo lastnik oddaja v najem po simbolni ceni, saj simbolna cena ne predstavlja oddaje na prostem trgu. Skladno z Obligacijskim zakonikom je najemna pogodba namreč dogovor med dvema strankama o izročitvi določene stvari v rabo v zameno za plačilo najemnine. Najemne pogodbe so torej praviloma odplačne. Veljavnega predpisa, ki bi določal primerno višino ali okvirje za določitev primerne višine najemnine za presojo rezidenčnosti nepremičnine v primeru oddaje na prostem trgu v tem trenutku še ni, se pa primernost višine najemnine v posamičnih primerih lahko oceni na podlagi primerjave z razpoložljivimi podatki v evidenci trga nepremičnin o tržnih najemninah za primerljive nepremičnine v istem kraju.

V: Kaj je osebna služnost in kako nastane?

O: Osebna služnost je pravica imetnika, da uporablja tujo stvar ali izkorišča pravico in traja najdlje do imetnikove smrti. Predmet užitka je lahko tudi solastniški delež. V tem primeru ima užitkar pravico izvrševati užitek v obsegu solastnikove pravice. Osebna služnost ter imetnik in obseg le-te, se vpišejo v zemljiško knjigo. Vrste osebne služnosti so: užitek, raba in služnost stanovanja. Osebna služnost nastane na podlagi pravnega posla (pogodbe med lastnikom oz. solastnikom in imetnikom osebne služnosti) ali sodne odločbe.

V: Kdaj postane imetnik osebne služnosti zavezanec za davek na nepremičnine?

O: Imetnik osebne služnosti postane zavezanec za davek na nepremičnine, če je osebna služnost vpisana na celotni nepremičnini.

V: Ali se bo za rezidenčno nepremičnino štela nepremičnina, ki jo je lastnik (v celoti) odstopil v služnost nekomu drugemu?

O: Iz zakona izhaja, da je v primeru, če je osebna služnost vpisana na celotni nepremičnini, zavezanec za davek imetnik osebne služnosti. Odgovor na vprašanje, če se bo takšna nepremičnina štela za rezidenčno, pa je odvisen od tega, ali ima imetnik osebne služnosti na nepremičnini prijavljeno stalno prebivališče, ali ne. Rezidenčnost in s tem višina obdavčitve se bo namreč določala glede na siceršnja pravila o rezidenčnih stanovanjskih nepremičninah. Nepremičnina se bo torej štela za rezidenčno, če bo imel imetnik osebne služnosti na njej prijavljeno stalno prebivališče, v nasprotnem primeru pa se bo štela za nerezidenčno.

V: Ali mora imeti imetnik osebne služnosti na nepremičnini, na kateri ima pravico osebne služnosti, prijavljeno stalno prebivališče?

O: Imetnik osebne služnosti po davčnih predpisih nima obveznosti prijave stalnega prebivališča. Obveznosti prijave stalnega prebivališča predpisuje Zakon o prijavi prebivališča (Uradni list RS, št. 59/06-uradno prečiščeno besedilo, 111/07). V skladu z ZDavNepr bo imetnik osebne služnosti na celotni nepremičnini zavezanec za davek na nepremičnine ne glede na to, ali ima na nepremičnini prijavljeno stalno prebivališče, ali ne. Bo pa od te okoliščine odvisna višina obdavčitve, saj se bo le-ta določala glede na siceršnja pravila o rezidenčnih stanovanjskih nepremičninah. Nepremičnina se bo torej štela za rezidenčno, če bo imel imetnik osebne služnosti na njej prijavljeno stalno prebivališče, v nasprotnem primeru pa se bo štela za nerezidenčno.

V: Ali je v primeru, ko ima lastnik ali solastnik na nepremičnini prijavljeno stalno prebivališče, zavezanec za davek imetnik osebne služnosti, če je osebna služnost vpisana na celotni nepremičnini?

O: Ustanovitev osebne služnosti na celotni nepremičnini pomeni, da je pravica uporabe tuje stvari ali izkoriščanje pravice prenesena na imetnika osebne služnosti. V primeru osebne služnosti na celotni nepremičnini to običajno pomeni, da lastnik v tej nepremičnini ne more prebivati. V primeru, navedenem v vprašanju, bi bilo potrebno presoditi dejansko stanje (torej ali gre za fiktivno prijavo stalnega prebivališča lastnika ali za fiktivno ustanovitev osebne služnosti) in zavezanca določiti glede na ugotovitve.

V: Kako je z obdavčitvijo v primeru, da imetnik služnosti nepremičnino odda v najem?

O: Določitev imetnika osebne služnosti kot zavezanca izhaja iz ureditve osebnih služnosti v Stvarnopravnem zakoniku, ki določa, da imetnika osebne služnosti med drugim bremenijo tudi javne dajatve ne glede na korist, ki jo ima od užitka. Zavezanec za davek je torej imetnik osebne služnosti. Stopnja, po kateri bo nepremičnina obdavčena, je odvisna od tega, ali ima imetnik osebne služnosti na nepremičnini prijavljeno stalno prebivališče ali pa jo v celoti daje v najem skladno z določbami zakona.

V: Ali se lahko podeli služnost solastniku stanovanja oziroma ali si lahko solastniki medsebojno podelijo služnosti na solastniških deležih?

O: Skladno z določbami Stvarnopravnega zakonika se osebna služnost lahko ustanovi tudi na solastniškem deležu. Vendar pa glede na določbe Zakona o davku na nepremičnine imetnik osebne služnosti na deležu nepremičnine ne bo zavezanec za davek na nepremičnine, saj osebna služnost ni vpisana na celotni nepremičnini. Zavezanec za davek v tem primeru je solastnik deleža, na katerem je ustanovljena osebna služnost.

V: Kako je s podelitvijo osebne služnosti v primeru večstanovanjske hiše v solastnini več oseb?

O: Pojem rezidenčnosti je vezan na nepremičnino oziroma na solastniški delež nepremičnine, pri čemer se za namene davka na nepremičnine kot samostojna nepremičnina upošteva nepremičnina, kot je na presečni datum evidentirana v registru nepremičnin s samostojno identifikacijsko oznako. Če gre za stanovanjsko hišo z več samostojnimi deli stavbe, ki imajo samostojni identifikator (torej za etažno lastnino), se bo stopnja davka določala za vsak del stavbe (nepremičnine) posebej. Odvisna bo od tega, ali ima na posameznem delu stavbe (stanovanju) zavezanec prijavljeno stalno prebivališče in torej v njem dejansko prebiva oziroma od tega, ali se posamezni del stavbe oddaja v neprofitni najem ali dodaja na prostem trgu. Če pa gre za stavbo z več deli, ki v naravi sicer lahko predstavljajo zaključene enote, vendar v registru nepremičnin te niso evidentirane kot samostojne nepremičnine, se bo cela stavba upoštevala kot ena nepremičnina, stopnja davka pa bo vsakemu solastniku določena glede na to, ali ima v stavbi prijavljeno prebivališče. Tako bo solastniški delež zavezanca, ki ima na stavbi prijavljeno stalno prebivališče, obdavčen po stopnji 0,15 %, solastniški delež zavezanca, ki pa v stavbi ne prebiva, pa po stopnji 0,50 %.

V: Do kdaj morajo biti urejena lastniška in služnostna razmerja, da se bodo upoštevala pri odmeri naslednje leto?

O: Najkasneje do vključno 31. marca 2014. Za odmero davka se bodo namreč upoštevali podatki po stanju na dan 1. aprila 2014. Poudarjamo pa, da bo Geodetska uprava najkasneje do 1. februarja 2014 vsem lastnikom nepremičnin in vsem drugim davčnim zavezancem poslala obvestila o podatkih o nepremičninah, posplošeni tržni vrednosti, ki je pripisana nepremičninam na dan priprave obvestila, s pripisanim informativnim podatkom o davčnih stopnjah in o izračunanem davku na nepremičnine. Torej bodo imeli lastniki in drugi zavezanci dva meseca časa, da v registru nepremičnin uskladijo podatke o nepremičninah z dejanskim stanjem in uredijo podatke za pravilno določitev zavezancev.

V: Kaj se bo zgodilo z lastniki novih nepremičnin, ki so bili za pet let oproščeni plačevanja NUSZ in to obdobje še ni poteklo?

O: V zvezi z oprostitvijo NUSZ za obdobje petih let pojasnjujemo, da se s predlogom zakona o davku na nepremičnine uvaja nova sistemska dajatev, s katero se vse oprostitve in olajšave, uveljavljene v sistemu davka od premoženja in nadomestila za uporabo stavbnih zemljišč, ukinjajo oziroma prenehajo veljati. Oprostitev NUSZ je vezana na vnaprejšnje plačilo stroškov za urejanje stavbnega zemljišča, torej komunalnega prispevka, pri davku na nepremičnine pa gre, kot rečeno, za novo sistemsko obdavčitev nepremičnega premoženja.

V: Ali drži, da lahko posamezna občina v zakonu določene stopnje prvič spremeni šele za leto 2015, pri čemer lahko v letih 2015 in 2016 stopnje le zviša za največ polovico, ne sme pa jih znižati?

O: Drži. Občine bodo lahko davčne stopnje v delu, ki pripada občini (torej 50 %) povečale ali zmanjšale za do 50 % (skupno torej lahko stopnje poveča za največ 25 %) in s tem v sistem vnese svoje ukrepe prostorske politike. Obenem je to seveda tudi ukrep za prilagajanje višine davčnih prihodkov. V letu 2014 občine tega ukrepa še ne morejo koristiti, v letih 2015 in 2016 pa lahko davčne stopnje le povečajo, zmanjšati pa jih ne smejo.

V: Kdo bo po novem (od 1.1.2014) davčni zavezanec za nepremičninski davek?

O: Davek se za leto 2014 odmeri osebam, ki so na dan 1. aprila 2014 evidentirane v registru nepremičnin in evidenci trga nepremičnin kot zavezanci. V nadaljnjih odmernih letih se za določitev zavezancev upošteva stanje na dan 1. januarja leta, za katero se odmerja davek. Davčni zavezanec ali davčna zavezanka (v nadaljnjem besedilu: davčni zavezanec) je fizična ali pravna oseba, ki je na dan 1. januarja leta, za katero se odmerja davek, evidentirana v registru nepremičnin kot lastnik nepremičnine. Ne glede na prejšnji odstavek je davčni zavezanec fizična ali pravna oseba, ki je v letu pred letom, za katerega se odmerja davek, pridobila nepremičnino s pravnim poslom, na podlagi katerega je pridobila pravico, da se vpiše v zemljiško knjigo (v nadaljnjem besedilu: pridobitelj), prenos lastništva pa še ni izveden, če se prenos lastništva nepremičnine dokaže s pravno listino, ki nedvoumno izkazuje pravico pridobitelja do pridobitve lastninske pravice na nepremičnini. V primeru solastnine ali skupne lastnine na nepremičnini je davčni zavezanec vsak solastnik ali skupni lastnik sorazmerno s svojim lastniškim deležem. Če solastniški deleži v registru nepremičnin enemu ali več solastnikom niso določeni, se za potrebe tega zakona šteje, da so enaki. Če je vsota solastniških deležev vseh solastnikov manjša oziroma večja od 100 %, se za potrebe tega zakona manjkajoči oziroma presežni del razdeli med solastnike glede na njim pripadajoče deleže in na ta način izračunane deleže manjkajočega oziroma presežnega dela prišteje oziroma odšteje od deležev posameznih solastnikov tako, da je na novo izračunana vsota solastniških deležev enaka 100 %. Ne glede na zgornje navedbe je davčni zavezanec:

• za nepremičnine v lasti Republike Slovenije ali občine, katerim je v registru nepremičnin določen upravljavec – upravljavec nepremičnine (če nima določenega upravljavca, je davčni zavezanec država ali občina).
• za nepremičnine ali dele nepremičnin, ki so namenjene opravljanju dejavnosti proizvodnje električne energije, izkoriščanju mineralnih surovin, opravljanju pristaniške dejavnosti, dejavnosti bencinskih servisov in letališke dejavnosti – oseba, ki nepremičnino ali njen del uporablja v okviru svoje dejavnosti(če davčni zavezanec ni določen, pa država ali občina),.
• za nepremičnine, ki so v solastnini oziroma skupni lastnini članov agrarne skupnosti – agrarna skupnost, če predsednik agrarne skupnosti to sporoči upravni enoti.
• za nepremičnine v finančnem najemu – fizična ali pravna oseba, ki je v evidenci trga nepremičnin evidentirana kot lizingojemalec,
• za nepremičnine, na katerih je v zemljiško knjigo vpisana osebna služnost na celotni nepremičnin – fizična ali pravna oseba, imetnik osebne služnosti,
• za denacionalizirane stanovanjske nepremičnine, oddane v neprofitni najem najemnikom (prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice na podlagi upravne ali sodne odločbe) – fizična ali pravna oseba, ki je v evidenci trga nepremičnin evidentirana kot najemnik.

V: Kdaj bomo fizično prvič plačali davek? Na kakšen način bo možno plačati davek?

O: Davek na nepremičnine bomo prvič plačali v letu 2014. Zakon v primeru, ko znesek davka presega 50 evrov za fizične ali 500 evrov za pravne osebe, določa obročno plačilo. Število obrokov je določeno glede na višino zneska davka. Za leto 2014 zakon določa, da fizične osebe plačujejo davek v največ štirih zaporednih obrokih, od katerih prvi zapade v plačilo 16. avgusta, drugi 15. septembra, tretji 15. oktobra in četrti 15. novembra 2014. Davek se plačuje v dveh enakih obrokih, če znesek davka za plačilo ne presega 200 evrov, v treh enakih obrokih, če je znesek davka od 200 in 400 evrov ter v štirih enakih obrokih, če znesek davka presega 400 evrov. Pravne osebe plačujejo davek v največ petih zaporednih obrokih, od katerih prvi zapade v plačilo 16. avgusta, drugi 15. septembra, tretji 15. oktobra, četrti 15. novembra in peti 15. decembra 2014. Davek se plačuje v dveh enakih obrokih, če znesek davka za plačilo ne presega 2.000 evrov, v treh enakih obrokih, če je znesek davka za plačilo od 2.000 do 4.000 evrov, v štirih enakih obrokih, če je znesek davka od 4.000 do 6.000 evrov in v petih enakih obrokih, če znesek davka presega 6.000 evrov.

V: Je potrebno kaj storiti preden davčna uprava odmeri davek, čisto konkretno: ali moramo izpolniti kašen obrazec, poslati kak dokument ali le preveriti vrednost nepremičnine na Gursu?

O: Glede na to, da se bo v letu 2014 davek odmerjal na podlagi podatkov v Registru nepremičnin po stanju na dan 1.4.2014, ZDavNepr določa, da bo Geodetska uprava najkasneje do 1. februarja 2014 vsem lastnikom nepremičnin in vsem drugim davčnim zavezancem ponovno poslala obvestila o podatkih o nepremičninah, posplošeni tržni vrednosti, ki je pripisana nepremičninam na dan priprave obvestila, s pripisanim informativnim podatkom o davčnih stopnjah in o izračunanem davku na nepremičnine. Vključno do 31. marca 2014 bodo zaniteresirane osebe lahko podatke urejale v skladu z dejanskim stanjem. Ne glede na to lahko lastniki nepremičnin v skladu s predpisi o evidentiranju nepremičnin kadarkoli vpogledajo v podatke o svojih nepremičninah in jih po potrebi uskladijo z dejanskim stanjem. Zato svetujemo, da lastniki že pred prejemom obvestila preverijo pravilnost podatkov v evidencah in v primeru kakršnekoli zaznane nepravilnost v zvezi s pripisanimi podatki, predlagajo spremembo podatkov. Enako velja za podatke, ki se evidentirajo v evidenco trga nepremičnin, torej podatke o najemnih pravnih poslih oddaje na prostem trgu oziroma neprofitne oddaje. Ti podatki bodo merodajni pri določanju stanovanjskih nepremičnin kot rezidenčnih. Davek bo davčni organ torej odmeril po uradni dolžnosti, na podlagi podatkov o nepremičninah, kot so evidentirani v registru nepremičnin, na presečni datum. Zavezancem torej ni potrebno dostavljati nobenih obrazcev ali dokazil. To pa ne velja za zavezance – invalidne osebe, ki se gibljejo s pomočjo invalidskega vozička oziroma zavezance, ki živijo v skupnem gospodinjstvu z invalidno osebo, ki se giblje s pomočjo invalidskega vozička. Pravico do 30 % znižanja davka bodo le-ti uveljavljali s predložitvijo odločbe Zavoda za zdravstveno zavarovanje Slovenije o pravici do medicinsko tehničnega pripomočka, davčnem organu najkasneje do 15. februarja leta, za katero se davek odmerja.

V: Kaj se bo zgodilo v primeru, da davka nekdo ne bo plačal? Kakšne sankcije so predvidene?

O: Davčni organ v primeru neplačila davčne obveznosti ravna skladno z Zakonom o davčnem postopku.

V: Kakšne so sankcije za zavezance, ki ne prijavljajo nepremičnin ali delov nepremičnin – podatki o nepremičninah so pri nekaterih zavezancih namerno ali nenamerno zelo pomanjkljivi, saj je med drugim veliko lastnikov dve in tri etažnih stanovanjskih hiš prijavilo le po eno etažo.

O: Zakon o davku na nepremičnine, ki uvaja nov koncept obdavčitve nepremičnega premoženja v Republiki Sloveniji, med drugim določa tudi kazenske določbe za primere kršitve tega zakona oziroma zakona o evidentiranju nepremičnin. Tako se za primere, ko zavezanec stori prekršek s tem, da v register nepremičnin oziroma v evidenco trga nepremičnin ne sporoči popolnih in pravilnih podatkov o nepremičninah ter njihovih lastnostih oziroma o dejstvih, relevantnih za obdavčitev (npr. evidentiranje najemnega pravnega posla), predpisuje izrek globe. Višina globe znaša od 2.000 do 10.000 evrov, če prekršek stori zavezanec – pravna oseba, samostojni podjetnik posameznik ali posameznik, ki samostojno opravlja dejavnost, nadalje od 1.000 do 4.100 evrov, če prekršek stori odgovorna oseba pravne osebe, samostojnega podjetnika posameznika ali posameznika, ki samostojno opravlja dejavnost in nazadnje od 200 do 1.200 evrov, če prekršek stori zavezanec – fizična oseba. Zakon o davku na nepremičnine uvaja tudi možnost obdavčitve nepremičnin, ki na presečni datum (1. januar odmernega leta) izpolnjujejo pogoje za določitev nepremičnine v register nepremičnin, čeprav na ta dan niso bile določene. Za takšne nepremičnine se določa, da se poleg njihove določitve v registru nepremičnin evidentira tudi podatek o letu, ko so izpolnjevale pogoje za določitev v register nepremičnin, davčnemu organu pa omogoči odmero davka za vsako preteklo leto po stopnjah, ki so za nepremičnino veljale v posameznem letu, vendar največ za preteklih pet let.

V: Cerkev je edini pravni subjekt, ki mu ni treba plačevati davščin, kljub temu da ima v Sloveniji največji kapital, saj poseduje veliko stavb, gozdov ipd. Ob tem cerkev trdi, da župnije denarja za plačilo davka nimajo. Cerkev ima vsega dovolj, le bolj gospodarno bi se morala obnašati. Zakaj ta oprostitev v ZDN?

O: Zakon o davku na nepremičnine razveljavlja obstoječe dajatve s področja obdavčitve posedovanja nepremičnin v Sloveniji (davek od premoženja fizičnih oseb ter davek na nepremično premoženje večje vrednosti) in dajatve, ki imajo po namenu vlogo davka na nepremičnine oziroma dopolnjujejo obstoječ davčni sistem (nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča ter pristojbina za vzdrževanje gozdnih cest). Davek na nepremičnine je usmerjen v bolj poenoteno in pravičnejšo ureditev obdavčitve nepremičnin, saj načeloma obdavčuje vse nepremičnine glede na njihovo vrednost. Skladno z določbami Zakona o davku na nepremičnine je davka oproščeno ozko število nepremičnin in sicer:

• v lasti tujih držav in jih te uporabljajo za namene opravljanja dejavnosti,
• v lasti mednarodnih organizacij ali predstavništev mednarodnih organizacij in jih te uporabljajo za opravljanje dejavnosti v Republiki Sloveniji,
• v lasti institucij EU v Republiki Sloveniji in se uporabljajo za opravljanje njihove dejavnosti,
• v lasti humanitarnih organizacij,
• javno dobro, razen nepremičnin oziroma njihovih delov, ki so namenjeni opravljanju dejavnosti proizvodnje električne energije, izkoriščanju mineralnih surovin, opravljanju pristaniške dejavnosti, letališke dejavnosti in dejavnosti bencinskih servisov,
• kulturni spomeniki, ki niso arheološka najdišča, naselbinski spomeniki in zavarovana kulturna krajina oziroma ki niso stanovanjske, poslovne, industrijske ali energetske nepremičnine ali kmetijske stavbe v skladu s tem zakonom;
• sakralni objekti, ki so v lasti registriranih verskih skupnosti, in
• gozdovi z omejeno možnostjo koriščenja (varovalni gozdovi, gozdni rezervati in gozdovi s posebnim namenom brez ukrepanja) ter neplodna zemljišča.

Glede oprostitve sakralnih objektov se poudarja, da so davka oproščeni le verski objekti v ožjem smislu – (sakralni objekti so stavbe ali deli stavb s šifro dejanske rabe 1272101 ali 12723001: cerkve, kapele, mošeje, sinagoge in drugi podobni deli stavbe), torej stavbe ali deli stavb za opravljanje verskih obredov, če so slednji v lasti registriranih verskih skupnosti.

V: Najprej je bilo govora, da bodo z 0,15% obdavčeno stanovanje v katerem lastnik živi, če pa ima še eno prazno stanovanje pa z 0,50%. Če pa v takem stanovanju živijo njegovi otroci z družino pa bo to obdavčeno z 0,15% . Potem sem v časopisu prebrala, da bo samo tisto stanovanje v katerem biva lastnik obdavčeno z 0,15%, z 0,50% pa tudi stanovanje v katerem so npr. njegovi otroci. Verjetno otrokom starši ne zaračunavajo najemnine. Kaj je res?

O: Zakon o davku na nepremičnine določa, da se stanovanjske nepremičnine obdavčijo po stopnji 0,15 % davčne stopnje, če gre za rezidenčne in po stopnji 0,50 % davčne stopnje, če gre za nerezidenčne stanovanjske nepremičnine. Rezidenčne stanovanjske nepremičnine so tiste nepremičnine, v katerih ima lastnik oziroma solastnik prijavljeno stalno prebivališče in torej v njih dejansko prebiva. V primeru solastništva to pomeni, da se za rezidenčnega šteje le delež nepremičnine solastnika, ki ima na tej nepremičnini prijavljeno stalno prebivališče, delež solastnik, ki v tej nepremičnini ne prebiva, pa se šteje za nerezidenčnega. Nadalje se za rezidenčno šteje tudi stanovanjska nepremičnina, ki je v letu pred letom odmere vsaj 6 mesecev v najemu z oddajo na prostem trgu ali neprofitno oddajo. Najemna pogodba mora biti evidentirana v evidenci trga nepremičnin pri Geodetski upravi RS. Zavezanci za plačilo davka so praviloma lastniki teh nepremičnin, davek pa se odmeri po davčnih stopnjah, kot je opisano zgoraj. V primeru, ko je na celotni stanovanjski nepremičnini ustanovljena osebna služnost, ki je evidentirana v zemljiški knjigi, pa so zavezanci za plačilo davka imetniki te osebne služnosti. Zanje veljajo enaka pravila kot za lastnike. Če imajo torej imetniki osebne služnosti (npr. otroci) na nepremičnini prijavljeno stalno prebivališče, kar pomeni, da v njej dejansko prebivajo, se taka nepremičnina šteje za rezidenčno in se obdavči s stopnjo 0,15 %.

V: Kakšna bo obdavčitev, če imam npr. trinadstropno hišo in v njej biva v pritličju lastnik, v drugih dveh nadstropjih pa sin in hči z družinama?

O: Odgovor na konkretno vprašanje je odvisen od tega, ali je na hiši urejena etažna lastnina, ali ne oziroma ali so posamezna nadstropja v registru nepremičnin evidentirana kot samostojni deli stavb, torej samostojne nepremičnine. Če je hiša evidentirana kot enotna nepremičnina (z enotnim identifikatorjem) se bo za določitev davčne stopnje upoštevalo prebivališče lastnika ali oddajanje cele hiše v najem. Če pa so v hiši tri samostojna stanovanja, se bo rezidenčnost določala za vsako posebej glede na prebivališče lastnika ali oddajanje v najem posamezne nepremičnine. Zavezanci za plačilo davka so praviloma lastniki teh nepremičnin. V primeru, ko je na celotni stanovanjski nepremičnini (v primeru, da je cela hiša ena nepremičnina na celi hiši, v primeru, da je vsako stanovanje svoja nepremičnina, pa na posameznem stanovanju) ustanovljena osebna služnost, ki je evidentirana v zemljiški knjigi, pa so zavezanci za plačilo davka imetniki te osebne služnosti. Zanje veljajo enaka pravila kot za lastnike. Če imajo torej imetniki osebne služnosti (npr. otroci) na nepremičnini prijavljeno stalno prebivališče, kar pomeni, da v njej dejansko prebivajo, se taka nepremičnina šteje za rezidenčno in se obdavči s stopnjo 0,15 %.

V: V razpravi v DZ je bilo slišati, da na MF razmišljate o spremembah zakona o vrednotenju nepremičnin, jih celo že pripravljate?

O: V postopku obravnave predloga zakona o davku na nepremičnine je bila izpostavljena tudi zahteva, da bi se davčna osnova lahko določala tudi na podlagi individualne cenitve nepremičnine, ne le na podlagi sistema množičnega vrednotenja. Ministrstvo ni naklonjeno temu, da bi se v sistem davka na nepremičnine vpeljali dve alternativni metodi določanja davčne osnove. Strinjamo pa se, da je treba vrednotenje nepremičnin, ugotovljeno z modeli množičnega vrednotenja nadgraditi tako, da se v posameznih primerih lahko upoštevajo specifične okoliščine posamezne nepremičnine. Upoštevanje specifičnih okoliščin (vključno z dokazovanjem drugačne dejanske vrednosti nepremičnin) je treba vključiti v sam sistem množičnega vrednotenja, kar je mogoče doseči z noveliranjem zakona o množičnem vrednotenju in ne z vključitvijo posebnega pritožbenega postopka v zakonu o davku na nepremičnine. Namreč, če se specifične okoliščine upoštevajo zgolj v davčnem postopku, jih je treba dokazovati vsako leto sproti; za druge namene (tudi npr. v povezavi z zakonom o davku na promet nepremičnin) pa se še vedno upošteva posplošena tržna vrednost. Če pa uvedemo možnost upoštevanja specifičnih okoliščin v ZMVN, potem bo popravljena vrednost pripisana konkretni nepremičnini in bo veljala enotno za vse namene, za katere se upoštevajo podatki o vrednosti nepremičnin iz registra nepremičnin. Ministrstvo bo konkreten predlog novele ZMVN pripravilo v najkrajšem možnem času in ga podrobneje predstavilo javnosti, ko bodo usklajene vse podrobnosti predlaganih rešitev.

V: Ali gasilska društva ne bodo plačevala davka na nepremičnine, ker jih iz obdavčitve že izvzema področni zakon o dejavnosti, čeprav jih člen o oprostitvah v Zakonu o davku na nepremičnine posebej ne omenja?

O: V zvezi z obdavčitvijo gasilskih domov bo ministrstvo za finance ravnalo skladno z določbo 50. člena Zakona o gasilstvu, ki navaja, da se od gasilske zaščitne in reševalne opreme ter od orodišč in gasilskih domov ne plačujejo davki, razen prometnega davka, carine, prispevki in druge dajatve. Torej ne bodo davka oproščena gasilska društva, pač pa bodo davka oproščeni gasilski domovi, ne glede na lastništvo. Gasilski domovi so v skladu s klasifikacijo dejanske rabe stavb stavbe s šifro dejanske rabe 1242005 – garaža-gasilski dom.

V: Kaj pomeni davčno posojilo, ki se bo knjižilo na nepremičnino?

O: »Davčno posojilo« oziroma »zavarovanje davčne obveznosti«, kot ga poimenuje zakon je rešitev, ki omogoča, da lahko zavezanci za davek, ki so upravičeni do prejemanja denarne socialne pomoči ali varstvenega dodatka in ne morejo uveljaviti pravice do odpisa davka, poleg drugih rešitev (možnost za znižanje davka za 50 %, obročno plačilo) davčnemu organu predlagajo, da se davčni dolg zavaruje z vpisom zastavne pravice na nepremičnini. Obenem se vknjiži tudi prepoved odtujitve in obremenitve. S tem prenehajo teči zastaralni roki, dolg se obrestuje po nižji obrestni meri, poplača pa se ob odtujitvi nepremičnine (ob prodaji), ob dedovanju, lahko pa tudi prej, če davčni zavezanec to predlaga (na primer v primeru izboljšanja njegovega socialnega položaja).

V: Če se zavezanec na odmero pritoži, ali pritožba zadrži/ne zadrži izvršitev?

O: Glede izvršitve veljajo splošna pravila davčnega postopka. Torej pritožba na odločbo ne zadrži izvršitve, davčni organ pa po uradni dolžnosti do določitve o pritožbi odloži davčno izvršbo če oceni, da bi bilo pritožbi mogoče ugoditi. V tem času se zaračunavajo le obresti po evropski medbančni obrestni meri.

V: Za primer navajam dvostanovanjsko hišo, v kateri ima vsako stanovanje svojo številko (1 in 2). Lastnik prvega stanovanja je oče (50%) in njegova dva sinova (vsak 25%). Lastnik drugega stanovanja je oče (66%) in njegova dva sinova (vsak 17%). Vsi trije imajo stalno bivališče prijavljeno na istem naslovu dvostanovanjske hiše.

O: Uvodoma pojasnjujemo, da je pojem rezidenčnosti vezan na nepremičnino oziroma na solastniški delež nepremičnine, pri čemer se skladno z Zakonom o evidentiranju nepremičnin kot nepremičnina šteje zemljišče s pripadajočimi sestavinami, pripadajoče sestavine pa so stavba in deli stavbe, ki so evidentirani v katastru stavb.

V: Po kakšni davčni stopnji bodo z nepremičninskim davkom obdavčeni posamezni lastniški deleži očeta in sinov?

O:Če gre za dve samostojni nepremičnini v stanovanjski hiši, bo stopnja obdavčitve odvisna od tega, v katerem stanovanju posamezen član družine dejansko prebiva. Tako bo solastniški delež stanovanja posameznika, v katerem dejansko prebiva, obdavčen po stopnji 0,15 %, solastniški delež drugega stanovanja pa po stopnji 0,50 %.

V: Ali lahko oče podeli služnost svojima dvema sinovoma za uporabo 66 % drugega stanovanja in ali lahko sinova podelita služnost za uporabo njunih 50 % prvega stanovanja očetu?

O: Osebna služnost je stvarna pravica na tuji stvari. Skladno z določbami Stvarnopravnega zakonika se osebna služnost sicer lahko ustanovi tudi na solastniškem deležu, vendar pa glede na določbe Zakona o davku na nepremičnine imetnik osebne služnosti na deležu nepremičnine ne bo zavezanec za davek na nepremičnine, saj osebna služnost ni vpisana na celotni nepremičnini. Zavezanec za davek v tem primeru je solastnik deleža, na katerem je ustanovljena osebna služnost. Davčna stopnja za delež nepremičnine se bo presojala glede na pravila o določitvi stanovanjske nepremičnine kot rezidenčne oz. nerezidenčne.

V: V katerem primeru bosta stanovanji v celoti obdavčeni po 0,15-odstotni stopnji?

O: Glede na določbe zakona se za rezidenčno nepremičnino (oziroma delež nepremičnine) plača davek po stopnji 0,15 %, za nerezidenčno nepremičnino (oziroma delež) pa 0,50 %. Ker se stalno prebivališče lahko prijavi le na en naslov (V primeru ko je stanovanje samostojna nepremičnina s številko stanovanja, se tudi številka stanovanja šteje za del naslova), se lahko na ta način za rezidenčno šteje zgolj ena nepremičnina. Nadalje je rezidenčna tudi tista nepremičnina, ki je najmanj šest mesecev v preteklem letu oddana v najem z oddajo na prostem trgu. Zakon glede oddajanj v najem upošteva oddajanje celotne nepremičnine, ne zgolj njenega dela. Glede na navedeno ni možnosti, da bi se vsi solastniški deleži več stanovanj istih solastnikov šteli za rezidenčne, razen če posamezno nepremičnino oddajo v najem z oddajo na prostem trgu.

V: V drugem primeru sta brat in sestra podedovala vsak polovico hiše od staršev. V hiši živi sestra. Ali ji lahko brat podeli osebno služnost na njegovo polovico hiše?

O: Skladno z določbami Stvarnopravnega zakonika se osebna služnost sicer lahko ustanovi tudi na solastniškem deležu, vendar pa glede na določbe Zakona o davku na nepremičnine imetnik osebne služnosti na deležu nepremičnine ne bo zavezanec za davek na nepremičnine, saj osebna služnost ni vpisana na celotni nepremičnini. Zavezanec za davek v tem primeru je solastnik deleža, na katerem je ustanovljena osebna služnost. Davčna stopnja za delež nepremičnine se bo presojala glede na pravila o določitvi stanovanjske nepremičnine kot rezidenčne oz. nerezidenčne.

V: V tretjem primeru so starši podarili hišo svojim otrokom, vendar imajo v njej doživljenjsko pravico živeti. Ali bodo morali otroci plačati nepremičninski davek po stopnji 0,5 % za nerezidenčna stanovanja? V katerem primeru bodo nepremičninski davek plačali po nižji 0,15-odstotni stopnji?

O: Če pravica doživljenskega bivanja izhaja iz sklenjene osebne služnosti na celotni nepremičnini, ki je vpisana v zemljiško knjigo, postane zavezanec za davek na nepremičnine imetnik osebne služnosti. Nepremičnina bo obdavčena skladno s siceršnjimi določbami glede rezidenčnosti oziroma nerezidenčnosti, za rezidenčno se bo torej štela, če ima imetnik osebne služnosti na njej prijavljeno stalno prebivališče.

V: Kako (po kakšni davčni stopnji) bodo obdavčeni tisti lastniški deleži nepremičnin, katerih lastniki niso vpisani v zemljiško knjigo oz. register nepremičnin? Kdo bo moral plačati nepremičninski davek na te deleže nepremičnin?

O: V primerih, ko lastnika ni možno identificirati, tudi odmera davka ni možna.

V: Ali drži, da morajo biti vsa (lastniška, služnostna) razmerja urejena do 1. aprila naslednje leto, saj se bo na podlagi podatkov o nepremičnini na ta presečni datum odmeril davek?

O: Da, za odmero davka za leto 2014 se bo kot presečni datum za upoštevanje podatkov upoštevalo 1. april 2104. Poudarjamo pa, da bo Geodetska uprava najkasneje do 1. februarja 2014 vsem lastnikom nepremičnin in vsem drugim davčnim zavezancem poslala obvestila o podatkih o nepremičninah, posplošeni tržni vrednosti, ki je pripisana nepremičninam na dan priprave obvestila, s pripisanim informativnim podatkom o davčnih stopnjah in o izračunanem davku na nepremičnine. V kolikor želijo posamezniki dobiti verodostojno informacijo, kako bodo njihove nepremičnine obdavčene svetujemo, da se vsi podatki in druga razmerja uredijo še pred izdajo informativnega obvestila.

V: Do kdaj je treba urediti lastništvo (osebno služnost, najemno pogodbo, prenos lastništva), da se bo to upoštevalo že pri odmeri davka naslednje leto. Ali bo mogoče te stvari urediti tudi s pritožbo na odmero nepremičninskega davka?

O: Za odmero v letu 2014 bodo upoštevani podatki iz REN in ETN, kot bodo evidentirani po stanju na dan 1. 4. 2014. Pritožba na odmerno odločbo je sicer možna, vendar če GURS ne bo spremenil podatkov o stanju na dan 1.4.2014, ne bo imela učinkov v tem, ampak šele v prihodnjem odmernem letu. GURS bo namreč skladno z ZDN spremenil podatke na presečni datum v primerih, ko bo ugotovil, da so za spremembo izpolnjeni pogoji skladno Zakonom o evidentiranju nepremičnin (ZEN). Ne glede na ZEN bo spremenil podatke o lastniku po stanju na presečni datum, če oseba, ki ji je bila izdana odločba o odmeri davka, v pritožbi kot zavezanca izkaže pridobitelja (če je ta oseba postala pridobitelj v preteklem letu) ali če pritožbo zoper podatke o nepremičnini vloži oseba, ki je v letu pred letom, za katero se davek odmerja, postala nov lastnik ali pridobitelj.

V: Kako spreminjati podatke registra nepremičnin?

O: Podatke o stavbi in delih stavb je možno popraviti s spletno aplikacijo Spreminjanje podatkov registra nepremičnin. Za vstop v aplikacijo potrebujete kodo. Koda je bila navedena na obvestilu o poskusno izračunani vrednosti nepremičnin, ki ste ga prejeli v letu 2010. Če kode nimate več, jo lahko pridobite na najbližji geodetski upravi na način, da posredujete EMŠO lastnika. V spletni aplikaciji je tudi možnost izpisa podatkov o nepremičninah v lasti posameznega lastnika. Podatke je možno popraviti tudi preko vprašalnikov registra nepremičnin, ki jih najdete na portalu prostor, register nepremičnin, zavihek spreminjanje podatkov. Ta tem naslovu so objavljena tudi navodila za izpolnjevanje obrazcev. Vprašalnike registra nepremičnin je možno dobiti tudi na najbližji geodetski upravi. Podatke lahko popravite tudi na najbližji geodetski upravi. Kontaktni podatki in uradne ure. Geodetska uprava na terenu izvaja pregled neevidentiranih stavb. Uslužbenci geodetske uprave se lahko identificirajo s službeno izkaznico. Podatke lahko lastnik spremeni tudi z elaboratom geodetske storitve.

V: Kako bo GURS preverjal resničnost spremenjenih podatkov

O: Geodetska uprava sistematično preverja podatke. Za spremembo določenih podatkov bo geodetska uprava zahtevala tudi dokazila:

• Za spremembo podatka o lastništvu, ki še ni evidentirano v zemljiški knjigi je potrebno priložiti ustrezno listino.
• Za spremembo podatka o dejanski rabi dela stavbe je poleg podpisanega obrazca potrebno v primeru dvoma priložiti tudi fotografijo, če geodetska uprava še vedno dvomi, izvede terensko identifikacijo. Če je na delu stavbe prijavljena oseba, je dejanska raba dela stavbe stanovanjska. Geodetska uprava to preveri z vpogledom v podatke centralnega registra prebivalstva.
• Za spremembo podatka o površini delov stavb bo potrebno priložiti skico prostorov z vpisanimi površinami posameznih prostorov.

Podatki o legi, površini in dejanski rabi tudi največ vplivajo na vrednost nepremičnine. Vsa ta dokazila geodetska uprava kot dokaz, ki ga je priložil lastnik, shrani v registru nepremičnin. Če Geodetska uprava pri terenskih ogledih, sistemskih kontrolah ali pri prijavi drugih oseb ugotovi napačno javljene podatke, sledi predlog inšpekciji po določilih Zakona o evidentiranju nepremičnin – ZEN (Uradni list RS, št. 47/2006, 65/2007 – Odločba US, 106/2010 – ZDoh-2H, 47/2012 – ZUKD-1A, 79/2012 – Odločba US in 55/2013 – ZUKD-1B). Nov zakon o davku na nepremičnine prav tako predvideva kazni za nepravilne podatke. Prav tako je predvideno plačilo davka za nazaj, če se ugotovi, da lastnik podatkov ni javil, pa bi jih moral.

V: Kakšen je način pošiljanja podatkov v evidenco trga nepremičnin?

O: Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (Uradni list RS, št. 50/06, 87/11 in 40/12 – ZUJF) v 22. členu določa obveznost poročanja o kupoprodajnih poslih z nepremičninami in o najemnih poslih s stavbami in deli stavb v evidenco trga nepremičnin. Podatke o kupoprodajnih pogodbah ter najemnih pogodbah in njihovih aneksih, ki se evidentirajo v ETN za posamezno vrsto pravnega posla (kupoprodajni oziroma najemni pravni posel), določata Pravilnik o vodenju podatkov evidence trga nepremičnin ter načinu pošiljanja podatkov (Uradni list RS, št. 68/12) in Pravilnik o spremembah in dopolnitvah Pravilnika o vodenju podatkov evidence trga nepremičnin ter načinu pošiljanja podatkov (Uradni list RS, št. 51/13).

O najemnih pravnih poslih s stavbami in deli stavb morajo pošiljati podatke:

• najemodajalci, ki so lastniki stavb ali delov stavb, ki jih dajejo v najem (fizične osebe in pravne osebe zasebnega ali javnega prava),
• najemodajalci, ki so upravljavci stavb ali delov stavb v lasti Republike Slovenije, • upravniki večstanovanjskih ali poslovnih stavb za dele stavb v solastnini lastnikov delov stavb v večstanovanjski ali poslovni stavbi.

Najemodajalci morajo pošiljati podatke o vseh »aktivnih« najemnih pravnih poslih – poslati morajo podatke o najemnih pogodbah, ki na dan 1. julij 2013 trajajo, in o novih najemnih pogodbah, sklenjenih po tem datumu. V primeru, ko je najemodajalec pravna oseba, ali ko je najemodajalec upravljavec stavbe ali dela stavbe v lasti Republike Slovenije (oddaja v najem stavb/delov stavb v državni lasti) ali ko je najemodajalec upravnik (oddaja v najem skupnih stavb ali delov stavb v večstanovanjski ali poslovni stavbi), se v ETN poroča elektronsko – z vnosom podatkov v ETN ali v predpisanem izmenjevalnem formatu prek spletne aplikacije. V primeru, ko je najemodajalec fizična oseba, lahko poroča elektronsko – z vnosom podatkov v ETN prek spletne aplikacije ali po pošti na obrazcu za poročanje o najemnem pravnem poslu, ki je objavljen na spletnih straneh Geodetske uprave RS. Obrazec za poročanje fizičnih oseb o sklenjenih najemnih poslih lahko prevzamete na vseh geodetskih pisarnah, na glavnem uradu ali na spletu.

V: Kako so določene vrednosti nepremičnin?

O: Vrednosti nepremičnin so izračunane z uporabo modelov vrednotenja nepremičnin, kot jih določa Uredba o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (Uradni list RS, št. 95/2011) (v nadaljevanju: uredba o modelih) ter indeksov vrednosti, kot jih določa Uredba o določitvi indeksov vrednosti nepremičnin (Uradni list RS, št. 79/2013), obe sprejeti na podlagi Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin (Uradni list RS, št. 50/06 in 87/11 in 40/12 – ZUJF) (v nadaljevanju: ZMVN). Modeli vrednotenja nepremičnin temeljijo na podatkih o ponudbi in povpraševanju na trgu nepremičnin v Sloveniji. Oblikovani so na podlagi sistematičnega spremljanja in analiziranja podatkov o dejansko doseženih cenah na trgu nepremičnin ter tudi na podlagi socialno-ekonomskih in drugih podatkov, ki odražajo delovanje posameznega segmenta nepremičninskega trga. Posplošene tržne vrednosti nepremičnin, evidentirane v registru nepremičnin, se do ponovne določitve modelov vrednotenja nepremičnin prilagajajo razmeram na trgu prek indeksov vrednosti nepremičnin. Le-ti odražajo spremembo vrednosti nepremičnin glede na gibanje cen nepremičnin. Indeksi vrednosti so določeni po vrednostnih conah za posamezen model vrednotenja nepremičnin. Vlada RS je določila indekse vrednosti nepremičnin z Uredbo o določitvi indeksov vrednosti nepremičnin (Uradni list RS, št. 79/2013). Trenutne vrednosti, ki so zapisane v registru nepremičnin, že upoštevajo padec vrednosti nepremičnin na posameznem območju in odražajo vrednost nepremičnine na dan 1.1.2013.

V: Zanima me, kako to, da so takšna odstopanja med evidenco in realnim stanjem?

O:Razlika lahko nastopi v primerih, ko lastniki niso pravočasno sporočili sprememb podatkov.

V: Ali mora lastnik nepremičnine sam sporočiti nove podatke?

O: Da.

V: Kdaj bi moral sporočiti nove podatke?

O: Podatek je potrebno sporočiti, ko pride do spremembe – ko se npr. na obstoječem hlevu spremeni dejanska raba – preureditev npr. v družinski hotel.

V: Ali boste lastnika nepremičnine pozvali, da vam sporoči spremembe?

O: Da. V vseh primerih, kjer na kakršen koli način ugotovimo odstopanje podatkov iz evidence od stanja v naravi, Geodetska uprava pozove lastnika, da sporoči pravilne podatke- ali z izpolnitvijo vprašalnika za register nepremičnin, pri novo zgrajenih stavbah pa z pozivom za vpis stavbe tudi v kataster stavb. Če podatkov lastniki še niso uredili ali sporočili sprememb podatkov, potem priporočamo, da to storijo čim prej. Lahko tudi že pred informativnim izračunom, ki ga bodo prejeli v prihodnjem letu.

V: Kaj se zgodi, če tega ne bo storil – ali sledi prijava na inšpektorat (kateri?)?

O: Večina lastnikov se na poziv odzove in posreduje podatke oz. poskrbi za vpis stavbe. V primerih, ko to v predpisanem roku ne stori, Geodetska uprava posreduje prijavo geodetskemu inšpektorju.

V: Kolikšna pa je zagrožena kazen, če tega ne stori?

O: Kazni predpisuje Zakon o evidentiranju nepremičnin (ZEN) 127. člen – neevidentirfanje stavbe v katastru stavb, 128. člen – neevidentiranje sprememb na stavbi , 129. člen – posredovanje vprašalnika. Kazen je različna za pravne osebe, odgovorne osebe pravne osebe in fizične osebe. Nove – višje kazni za nesporočanje ali nepravilno sporočanje podatkov v register nepremičnin pa določa tudi novi zakon o davku na nepremičnine.

V: Boste mogoče na terenu preverjali stanje ali bi bil to finančno prevelik zalogaj za Gurs?

O: Spremembe podatkov – predvsem evidentiranje novih stavb, za katere lastniki še niso poskrbeli za vpis, in zbiranje podatkov za stavbe, kjer niso evidentirani vsi podatki (posledično stavba nima izračunane vrednosti), že preverjamo in zbiramo tudi s terenskimi ogledi. S to aktivnostjo bomo nadaljevali tudi v prihodnje.

V: Verjetno vam bodo v pomoč tudi prijave (sosedov, anonimnežev, medijev,…). Kako se boste odzvali na prijave?

O: V pomoč so nam (enako tudi v prihodnje) tudi druge oblike, kjer pridobimo podatke ali informacije o nepravilnih ali nepopolnih podatkih za posamezne nepremičnine. Na prijave se odzovemo enako kot v vseh ostalih primerih – posredujemo pozive lastnikom nepremičnin oz. vključimo nepremičnine v terenski pregled stanja.

V: Ali boste prijavili tudi inšpektoratu za prostor oziroma gradbeni inšpekciji?

O: Pri evidentiranju stavb v geodetske evidence ne preverjamo legalnost objektov. Evidentiramo tudi neskladne in nelegalne objekte. Osnovni namen geodetskih evidenc je evidentiranje dejanskega stanja. Ali ima stavba dovoljenje ali ne bo razvidno šele po vzpostavitvi evidence upravnih aktov, ki jo vzpostavlja Direktorat za prostor in bo za državo predvidoma vzpostavljena do konca prihodnjega leta.

V: Kako bo GURS zagotovil ustrezen nadzor glede spremenjenih podatkov (ti bodo osnova za nepremičninski davek)?

O: Geodetska uprava izvaja terensko identifikacijo neevidentiranih stavb, hkrati pa istočasno tudi dopolnjuje podatke o evidentiranih stavbah. Napake v podatkih javljajo tudi lastniki – tako za svoje stavbe kot tudi za ostale objekte. Tudi na taka sporočila se geodetska uprava odzove in podatek preveri.

V: Zanima me, kdaj bo GURS ovrednotil to in podobne nepremičnine in kdaj bodo tovrstne nepremičnine obdavčene. Torej kdaj postane tovrstna nepremičnina “uradno” ocenljiva- morda tedaj, ko lastnik pridobi uporabno dovoljenje?

O: Lastnik stavbe / investitor mora stavbo evidentirati ko je ta zgrajena oz. preden jo začne uporabljati. Na uporabno dovoljenje tega ne moremo vezati, ker jih praktično ni. Geodetska uprava periodično kontrolira stanje na terenu na podlagi podatkov aerosnemanja in terenskih ogledov. Če lastnik stavbe še ni evidentiral pa bi jo moral – ker je že zgrajena oz. jo uporablja, lastnika pozovemo da stavbo evidentira v katastru stavb, minimalne podatke o taki stavbi na podlagi katerih je možno določiti izračunati posplošeno vrednost pa sami evidentiramo v registru nepremičnin. Zaradi določil zakona, da je predmet obdavčitve nepremičnina, ki na dan 1. januarja izpolnjuje pogoje za določitev nepremičnine, tudi če v registru še ni evidentirana se lastniki ne bodo izognili davku, saj jim bo zaračunan za nazaj.

V: Kako se spreminja podatek o namenski rabi zemljišč in zemljiščih za gradnjo stavb in kakšno je stanje teh podatkov?

O: Geodetska uprava Republike Slovenije v registru nepremičnin vodi tudi podatke o namenski rabi zemljišč in zemljiščih za gradnjo stavb, ki jih posredujejo občine. Podatke o namenski rabi zemljišč in zemljiščih za gradnjo stavb je večina občin posredovala že konec leta 2007 na osnovi takrat veljavnih predpisov Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (Uradni list RS št. 50/06 in 87/11) in Uredba o določitvi podskupin znotraj posameznih skupin istovrstno nepremičnin in o podatkih za pripis vrednosti po podskupinah (Uradni list RS št. 59/07, 44/09). Po tem datumu je bil obseg posredovanje podatkov po posameznih občinah zelo različen, posredovani so bili podatki ob spremembah prostorskih aktov in spremembe na osnovi zahtev po preveritvi evidentiranih podatkov s strani lastnikov nepremičnin. Eden izmed razlogov za neposredovanje podatkov o zemljiščih za gradnjo stavb je bil v dejstvu, da način določanja teh zemljišč ni bil ustrezno normativno urejen. S sprejemom in objavo Pravilnika o določanju zemljišč za gradnjo stavb (Uradni list RS, št. 66/13) je sedaj način določanja zemljišč za gradnjo stavb tudi formalno predpisan. Občine so dolžne posredovati podatke ob vsaki spremembi podatkov o namenski rabi in zemljiščih za gradnjo stavb, ter drugih podatkov, ki vplivajo na določitev teh podatkov.

V: Bralec ima nedokončano hišo, ki je že pod streho in ima vgrajena okna. Ocenjena je kot da bi bila dokončana. Kako lahko dokaže, da hiša še ni dokončana in še ni vseljiva oziroma kako Gurs ugotovi, da je hiša dokončana? Kako se vrednoti nedokončana hiša?

O: Katere spremembe v zvezi z nepremičninami lahko lastniki sami sporočijo. (denimo, če je objekt v REN označen kot garaža, pa ga uporabljajo za shranjevanje orodja, ali ga lahko prekvalificirajo v lopo). Ali to preverjate tudi na terenu? Če je hiša nedokončana (zgrajena npr. do 3. gradbene faze), se taki hiši določi dejanska raba dela stavbe 111000-stanovanje neprimerno za bivanje v stavbi z enim stanovanjem. Kot dokaz lastnik priloži fotografijo in podpisan vprašalnik. Če geodetska uprava dvomi v pravilnost podatkov, lahko izvede tudi terensko identifikacijo take stavbe. Taka stavba se vrednoti po modelu vrednotenja za hiše (HIS). Ker se stavba ne uporablja, mora imeti uporabno površino 0 m2 in s tem se tudi vrednost ustrezno zmanjša. Lastniki lahko sporočijo vse podatke, ki so navedeni na vprašalnikih registra nepremičnin dostopni na naši spletni strani http://www.e-prostor.gov.si/zbirke-prostorskih-podatkov/nepremicnine/register-nepremicnin/#jfmulticontent_c806-2. Če pa je stavba vpisana v kataster stavb in želijo npr. spreminjat podatke o neto-tlorisni površini, pa je za to potreben ponoven elaborat za vpis v kataster stavb. Samo spreminjanje dejanske rabe dela stavbe je za vse stavbe enostavno – lastnik izpolni vprašalnik REN (če je stavba vpisana v kataster stavb pa obrazec K-6). Priporočljivo je, da lastnik priloži dokazilo (fotografijo). Vse priloge Geodetska uprava shrani kot dokazno gradivo. Če je geodetska uprava v dvomu, izvede tudi terensko identifikacijo.

V: Kako zmanjšati vrednost nepremičnini, ki je najmanj 50 odstotkov previsoka od dejanske vrednosti? Namreč hiša je novogradnja, pred letoma, ko so prihajali informativni izračuni, vrednost še ni bila določena. Sedaj pa smo na spletni strani razbrali, da je vredna celo bogastvo.

O: Vrednosti nepremičnin so izračunane z uporabo modelov vrednotenja nepremičnin, kot jih določa Uredba o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (Uradni list RS, št. 95/2011) sprejeta na podlagi Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin- ZMNV (Uradni list RS, št. 50/06 in 87/11 in 40/12 – ZUJF), ki je začela veljati 26.11.2011. Definicija vrednosti je posplošena tržna vrednost, ker je določena s postopki in metodami množičnega vrednotenja. Posplošene tržne vrednosti se izračunajo izključno na podlagi podatkov, evidentiranih v registru nepremičnin in modelov vrednotenja v skladu s predpisi o množičnem vrednotenju. Če so evidentirani podatki pravilni, je izračunana vrednost glede na določila ZMVN pravilna. V kolikor podatki, ki jih vodimo v naših evidencah, ne ustrezajo dejanskemu stanju, lahko podatke spremenite v skladu s pravili, ki jih predpisuje veljavna zakonodaja. Navodila so podrobno predstavljena na spletni strani Geodetske uprave RS (http://www.gu.gov.si/si/storitve/ureditev_podatkov/). Kot navajate – hiša pred dvema letoma (torej v času obveščanja lastnikov o poskusnem izračunu vrednoti nepremičnin) še ni imela izračunane vrednosti, kar pomeni, da v evidenci niso bili evidentirani vsi podatki, ki so potrebni za izračun vrednosti. Sedaj, ko so podatki evidentirani, je tudi vrednost izračunana.

V: Žena ima v Podutiku zazidljivo parcelo, na kateri se ne da graditi, saj ima občina z njo svoje načrte – na parcelo je vknjižena plomba s strani občine, ki naj bi že dolgo tega imela namen graditi cesto preko parcele. Kako se smatra taka parcela, ki že 30 let leži neuporabljena, pa tudi v prihodnosti se ne ve ali bo Mestna občina Ljubljana sploh kaj na tem mestu gradil?

O: Izračun vrednosti parcele je predvsem odvisen od podatka o NAMENSKI RABI ZEMLJIŠČ oz. od podatka O ZEMLJIŠČU ZA GRADNJO STAVB. Ta podatek Geodetski upravi posredujejo občine. V primerih, če občina tega podatka ni posredovala oz. če je na parceli določena namenska raba z eno od šifer, ki predstavljajo stavbno namensko rabo, se za izračun vrednosti uporabi podatek o dejanski rabi zemljišč. Vpisane plombe o morebitnih gradnjah na parceli, nimajo vpliva na izračun vrednosti nepremičnine – parcele.

V: Ali bo možna pritožba na davek?

O: Na kaj vse se lahko lastnik pritoži na podlagi odločbe o davku seveda ni omejeno. Bo pa zakon določal v katerih primerih bo geodetska uprava na podlagi pritožbe spremenila podatke in bo na podlagi spremenjenih podatkov izračunan nova vrednost in izdana nova odločba o davku. Zaenkrat gre le za spremembe, ki jih je lastnik pravočasno sporočil pa niso bile pravočasno evidentirane v registru nepremičnin in podatke, ki se prevzemajo iz drugih evidenc, pa jih pristojne inštitucije niso pravočasno posredovale v register nepremičnin. Npr: občina je sprejela nov prostorski plan pa teh podatkov ni posredovala v register.

V: Ali pričakujete naval pritožb na odločbe o davku na nepremičnine in s tem na GURSovo oceno posplošene tržne vrednosti?

O: Zakon predvideva informativno obvestilo o podatkih in predvidenem davku, ki ga bodo prejeli lastniki. Pričakujemo, da bodo lastniki večino podatkov uredili do izdaje odločb o davku in da pritožb na odločbe ne bo veliko. Lastnikom se ne splača čakati na pritožbo na odločbo, saj pritožba ne zadrži plačila davka.

V: Kako bo GURS ukrepal, kjer se recimo pri isti kvadraturi stanovanja, v istem bloku, v isti vertikali, z enako opremo stanovanj, brez prenov, ipd., saj gre za nov blok, posplošena tržna vrednost po GURS razlikuje za okoli 20 tisoč evrov? Kam se lahko lastniki v takem primeru pritožijo?

O: Lastniki nepremičnin lahko kadarkoli sporočijo spremembe podatkov v registru nepremičnin tako, da odražajo dejansko stanje. V kolikor menijo, da so nepravilni podatki za drugo nepremičnino, geodetska uprava lastnikom takih nepremičnin pošlje poziv, da sporočijo pravilne podatke. svetujemo pa, da v takih primerih lastniki dejansko primerjajo razliko v podatkih in ne samo razliko v vrednosti.

V: Ali drži, da GURS ne hrani več (vseh) originalnih dokumentov – popisnih listov – iz popisa nepremičnin? Če ne, zakaj ne? Kako boste ukrepali v primeru pritožb in sklicevanju na te listine, če jih res več ni? Kaj se bo zgodilo, če se bodo ti primeri znašli na sodišču?

O: Register nepremičnin izkazuje samo zadnje vpisane podatke. Zgodovine ne vodimo. Ravno tako je bilo z zakonom določeno, da popisnih obrazcev ne hranimo. Lastnik, ki se ne strinja s podatki lahko kadarkoli spremeni podatke, če ugotovi, da ne izkazujejo dejanskega stanja. Pravico, do spreminjanja podatkov ima tudi Geodetska uprava, občine… Zato se lahko zgodi, da je lastnik posredoval podatke, pa smo jih zamenjali z bolj pravilnimi. Pogost primer je, da lastniki sporočijo, da stanovanje ni primerno za uporabo, da je uporabna površina nič m2. Če ugotovimo, da je na tem stanovanju prijavljena katerakoli oseba potem spremenimo rabo v stanovanjsko in spremenimo uporabno površino.

V: Ali bo GURS zmogel v enem letu, kot predvideva zakon, urediti stanje v REN glede na GERK, stanje v naravi, prostorske dokumente občin, vnose javnega dobrega? Tudi to menda predvideva zakon.

O: Zakon o davku določa nekaj dodatnih podatkov. Večino teh podatkov morajo v register nepremičnin sporočiti pristojne inštitucije. Geodetska uprava bo poskrbela le, da bo možno te podatke vpisati v register. Popolnost in pravilnost vnosa teh podatkov pa bo odvisna od dajalcev podatkov. Čas pa žal ni eno leto ampak zgolj do izdaje informativnega izračuna oz. do predaje podatkov davčni upravi. Torej do 1. aprila 2014.

Vrednosti stanovanjskih nepremičnin po razredih (4.11.2013): Število stanovanjskih nepremičnin po razredih glede na vrednost (skupaj 823.147 nepremičnin):

• do 50.000 € – 233.677
• od 50.001 do 100.000 € – 317.908
• od 100.001 do 150.000 € – 159.285
• od 150.001 do 200.000 € – 62.830
• od 200.001 do 300.000 € – 37.397
• od 300.001 do 500.000 € – 9.708
• od 500.001 do 1.000.000 € – 1.676
• več kot 1.000.000 € – 666

Statistike nepremičnin v javni rabi in zasebni lasti (4.11.2013):

1. število parcel, ki so v javni rabi (torej kjer je kot lastnik vpisana država, občine, javno dobro – vse v različnih nazivih): 906.214 parcel skupna površin teh parcel z upoštevanjem deleža lastništva: 4.970.072.342 m2
2. zasebna lastnina:

• 2.1. fizične osebe: 4.433.659 parcel, skupna površina (ob upoštevanju deležev) – 14.718.761.550 m2
• 2.2. pravne osebe: 209.391 parcel, skupna površina (ob upoštevanju deležev) – 967.473.489 m2

Statistike stanovanjskih nepremičnin in stanovanjskih nepremičnin nad 500.000 EUR (4.11.2013):

• število stanovanjskih nepremičnin = 823.147
• število stanovanjskih nepremičnin, ki presegajo vrednost 500.000 EUR = 2342

V: V katerem delu Slovenije (čim bolj specifično, glede na obstoj podatkov – npr. kraju, občini, regiji,..) je evidentiranih največ vinskih kleti in koliko?

O: V registru nepremičnin evidentiramo dejansko rabo delov stavb 1271302 – vinska klet, zidanica. Največ takih delov stavb je v občini Brežice (2.391), sledita pa občini Novo mesto (2351) in Krško (2063).

V: V katerem delu Slovenije je evidentiranih največ sušilnic sadja in koliko?

O: Dejanske rabe delov stavb sušilnica sadja geodetska uprava ne evidentira posebej. Taki objekti se evidentirajo pod dejansko rabo 1271301 – prostor za spravilo pridelka, ki vključuje tudi prostor za predelavo lastnih kmetijskih pridelkov (kot npr. sušilnice sadja). Takšnih prostorov za spravilo pridelka s šifro dejanske rabe dela stavbe 1271301 in ki vsebuje širši nabor objektov, kot jih želite vi, je v občini Ivančna Gorica 2771, v občini Novo mesto 2638 in v občini Krško 2553.

V: Koliko znaša najvišja vrednost stanovanjske nepremičnine in kje se ta nahaja? Kaj pa najnižja?

Najvišja vrednost posameznega stanovanja, v katerem so tudi prijavljene osebe, je na območju Ljubljane in znaša 833.072 EUR. Najnižja vrednost stanovanjske nepremičnine, v kateri so prijavljene osebe, je na območju občine Podlehnik in znaša 3.946 EUR.

Vir: DURS IN GURS